Pour expulser un locataire mauvais payeur, le propriétaire doit obligatoirement passer par la voie judiciaire : envoi d’un commandement de payer par commissaire de justice, saisine du tribunal judiciaire si la dette n’est pas régularisée, obtention d’un jugement d’expulsion, puis signification et concours de la force publique. Aucune expulsion « à l’amiable » ou par ses propres moyens n’est autorisée.
Quelles sont les étapes pour expulser un locataire mauvais payeur ?
La procédure d’expulsion pour impayés de loyer suit un cheminement strictement encadré par la loi. Elle comprend généralement six étapes :
- Le commandement de payer délivré par commissaire de justice (ex-huissier).
- Le délai de deux mois laissé au locataire pour régulariser sa dette.
- La saisine éventuelle de la commission de conciliation.
- L’assignation en justice devant le tribunal judiciaire.
- Le jugement prononçant la résiliation du bail et l’expulsion.
- Le commandement de quitter les lieux, puis le recours à la force publique si nécessaire.
Chaque étape obéit à des délais légaux précis qu’il est impossible de raccourcir, même en cas d’impayés répétés ou de mauvaise foi manifeste du locataire.
Le commandement de payer : premier acte obligatoire
Avant toute action en justice, le bailleur doit faire délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice. Cet acte formel rappelle au locataire le montant de sa dette et l’informe qu’à défaut de règlement sous deux mois, la clause résolutoire du bail pourra être activée. Pour cadrer cette étape en amont, de nombreux propriétaires s’appuient sur des modèles rédigés avec soin : notre guide sur la lettre type pour locataire mauvais payeur détaille les formulations et les pièces à joindre pour sécuriser la relance amiable qui précède souvent le commandement de payer.
Le commandement de payer doit impérativement mentionner la faculté pour le locataire de saisir le Fonds de solidarité pour le logement (FSL) et rappeler les conséquences d’un défaut de paiement. Une erreur dans sa rédaction ou sa notification peut retarder toute la procédure, d’où l’intérêt de la confier à un professionnel.
Que faire si le locataire ne régularise pas sa dette ?
Si, à l’issue du délai de deux mois, aucun paiement ni accord n’est intervenu, le bailleur peut engager la phase judiciaire. C’est à ce stade que la clause résolutoire prévue dans le contrat de location peut être invoquée devant le juge.
Saisir le tribunal judiciaire
Le propriétaire assigne alors le locataire devant le juge des contentieux de la protection, compétent en matière de baux d’habitation. L’assignation doit être délivrée au moins six semaines avant l’audience et notifiée à la préfecture, afin que les services sociaux puissent, le cas échéant, intervenir avant le jugement. Le site officiel Service-public.fr détaille précisément les pièces à fournir et les délais applicables à cette assignation.
Le rôle de la commission de conciliation
Avant ou pendant la procédure, les parties peuvent saisir la commission départementale de conciliation. Cette instance gratuite tente de trouver un accord amiable, notamment un échéancier de remboursement, avant que le litige ne soit tranché par un juge. Elle n’est pas obligatoire mais peut accélérer un règlement à l’amiable et éviter une procédure longue.
Le jugement d’expulsion et ses suites
Si le juge constate l’existence de la dette et l’absence de régularisation, il prononce la résiliation du bail et ordonne l’expulsion du locataire. Il peut néanmoins accorder des délais de paiement supplémentaires, pouvant aller jusqu’à trois ans, en tenant compte de la situation personnelle et financière de l’occupant.
Le commandement de quitter les lieux
Une fois le jugement rendu et signifié, le locataire dispose d’un délai minimal de deux mois pour quitter volontairement le logement. Passé ce délai, le commissaire de justice délivre un commandement de quitter les lieux, dernière étape avant une expulsion effective.
Le concours de la force publique
Si le locataire reste malgré tout dans les lieux, le propriétaire doit demander le concours de la force publique auprès de la préfecture. Cette demande peut être refusée ou retardée, notamment en période de trêve hivernale ou si aucune solution de relogement n’a été trouvée pour l’occupant. En cas de refus prolongé, le bailleur peut engager la responsabilité de l’État pour obtenir une indemnisation.
La trêve hivernale : une période protégée
Entre le 1er novembre et le 31 mars, toute expulsion locative est suspendue, sauf exceptions limitées comme le relogement du locataire dans des conditions suffisantes ou l’occupation d’un logement voué à la démolition. Cette règle, précisée par le code des procédures civiles d’exécution sur Légifrance, s’applique même si un jugement d’expulsion a déjà été rendu avant le début de la trêve. Le propriétaire ne peut donc pas faire exécuter la décision durant cette période, ce qui allonge d’autant la durée totale de la procédure lorsque celle-ci chevauche l’hiver.
Combien de temps dure une procédure d’expulsion pour impayés ?
En pratique, entre le premier impayé et l’expulsion effective, il faut compter en moyenne entre 12 et 24 mois, parfois davantage si la trêve hivernale s’intercale ou si des délais de paiement sont accordés. Cette durée s’explique par le cumul des étapes légales :
- Deux mois pour le commandement de payer.
- Plusieurs semaines à mois pour obtenir une audience.
- Deux mois minimum après jugement avant le commandement de quitter les lieux.
- Un délai variable pour l’intervention de la force publique.
Cette longueur de procédure explique pourquoi la prévention reste la meilleure arme du bailleur face à un profil à risque.
Comment éviter d’en arriver à l’expulsion ?
La meilleure façon de ne pas subir une procédure d’expulsion reste d’agir en amont, dès la sélection du locataire puis dès les premiers signes d’impayés. Plusieurs leviers existent :
- Vérifier sérieusement le dossier de candidature et croiser les informations, comme l’explique notre article pour identifier un risque de mauvais payeur avant la signature du bail.
- Souscrire une assurance loyers impayés ou exiger une caution solide.
- Réagir dès le premier retard grâce à une relance écrite adaptée, en s’appuyant sur des exemples concrets de lettre destinée à un mauvais payeur.
- Se renseigner sur les recours possibles, y compris sur l’existence d’un éventuel fichier des locataires mauvais payeurs et ses limites légales.
Certains propriétaires consultent également des retours d’expérience ou des recensements informels avant de louer, à l’image de notre panorama sur les listes de locataires mauvais payeurs, tout en gardant à l’esprit les limites légales de ce type de pratique.
Quelles solutions avant d’engager une procédure judiciaire ?
Avant toute assignation, il est recommandé de solliciter la CAF ou la CDAPL si le locataire perçoit une aide au logement, ainsi que le FSL qui peut prendre en charge tout ou partie de la dette locative. Un dialogue direct avec le locataire, appuyé sur un échéancier réaliste, permet souvent de récupérer les sommes dues sans attendre l’issue d’une procédure longue et coûteuse pour les deux parties.
Questions fréquentes
Peut-on expulser un locataire sans passer par la justice ?
Non. Toute expulsion doit être ordonnée par un juge et exécutée par un commissaire de justice avec, si besoin, le concours de la force publique. Changer les serrures ou couper l’accès au logement de sa propre initiative est illégal et expose le bailleur à des sanctions pénales.
Combien de loyers impayés avant de pouvoir expulser ?
Il n’existe pas de seuil légal fixe. Dès le premier impayé, le bailleur peut engager un commandement de payer si le bail contient une clause résolutoire. En pratique, la procédure démarre souvent après un ou deux mois de retard confirmé.
La trêve hivernale bloque-t-elle toute la procédure ?
Non, seule l’exécution matérielle de l’expulsion est suspendue du 1er novembre au 31 mars. Le bailleur peut continuer les démarches judiciaires, obtenir un jugement et faire signifier les actes pendant cette période.
Le locataire peut-il obtenir des délais de paiement ?
Oui, le juge peut accorder jusqu’à trois ans de délais selon la situation financière et personnelle de l’occupant, ce qui suspend l’exécution du jugement tant que l’échéancier est respecté.
Que faire si la préfecture refuse le concours de la force publique ?
Le bailleur peut adresser un recours et, en cas de refus prolongé et injustifié, engager la responsabilité de l’État pour obtenir une indemnisation correspondant au préjudice locatif subi.